最高起价1万8!萧山连推5宅地,市北东、老城区,火车南站均在列--小柯网楼市报道

来源:      编辑日期:1970-01-01 阅读次数:30

摘要:尽管主城缺席6月杭城土地市场,但看点仍不少。

正文:

比如,本月14日,富阳一口气推出4宗宅地。而在过去一年半,全区只成交了6宗可售宅地。

 

还有今天,萧山将一次性推出5宗宅地,总出让面积303亩,总起价68.7亿元。

 

从位置分布看,都是当前比较热门的板块。

 

包括11个月未推地的市北东,配套完善的萧山老城区,火车南站,及当前热度颇高的南部新城,均有宅地亮相。

 

当中,老城区宅地起价最高,楼面价达1万8。

 

而临安作为6月供地大户,继续扮演着推地主力军,今天又拿出3宗涉宅地。算上6月14日和19日,临安本月推地量已高达11宗

 

虽然今年杭州楼市依旧亢奋,但从前几次土拍看,地价已呈现冷热不均的态势。

 

相信今天,可以提供一个更好的观察窗口。





时隔11月再推地,市北东起价1万7

 

过去两三年,由于奥体的迅速崛起,萧山市北迎来了蓬勃发展。

 

最典型表现,就是推地量特别多,导致市北一度成为杭州库存最高板块之一。巅峰时,仅市北东区域,存量就超过百万㎡。

 

但自去年7月后(当时成交土地为锦宸),市北东土地市场,一直处于空窗期。

 

而随着一个又一个新盘入市,市北东已形成明显的价格梯度。

 

以杭州世纪为代表,紧邻地铁1号线建设一路站的区域,精装高层均价已高达3万8;而沿着建设一路往东,房价逐渐下降,到通惠路口,毛坯高层均价仅3万。

 

去除精装,通惠路、市心路东西两端的价差,高达5千左右

 

当然,这是有客观原因的。通惠路一带离地铁较远,又靠近铁路,整体配套也比较一般。

 


本次出让的市北东宅地,位于通惠路东侧(北至建设二路),与滨江江南名府一路之隔,直线距铁路仅百余米。

 

500米范围,还有大名城··雅棠轩、新希望滨江·锦粼府,和新城·璟隽公馆等在售楼盘。

 

地块出让面积51882㎡,容积率2.5,建筑面积129555㎡,起始总价220243万元,起始楼面价17000元/㎡。上限总价286243万元,封顶楼面价22094元/㎡。

 

另据规定,地块需配建面积为6478㎡的公租房。

 

也就是说,地块实际楼面起价和实际封顶价,应该为18053元/㎡和23415元/㎡

 

历史数据显示,周边三个在售楼盘,最高地价为大名城··雅棠轩的21798元/㎡,且自持7%。若以此为参照,溢价率上限20%。

 

若以毛坯限价3万倒推,溢价率分界线应为13%。

 

综合来看,地块溢价率应该不会超过20%。但现在的市场,很难用常理评估。




萧山老城近50亩宅地,起价1万8

 

沿着通惠路一路往南,穿过北干山,右手边即是今天出让的第2宗宅地。

 

地块位于通惠路以西,出让面积32802㎡(约49亩),容积率1.727,地上建筑面积56649㎡,属于中等体量楼盘。

 

虽然靠近主干道,但四周几乎被老小区包围,包括徐家河公寓、育才东苑,和金马公寓等。

 

不过,也正是因为地处萧山老城区,周边配套比较齐全。比如,地块西侧就是回澜初中,往西不到300米,则是萧山中医院。最近的华润万家(绿都泰富广场),直线也不过500余米。

 

1.5公里范围,还有银隆百货、旺角城新天地。直线距火车南站,也不到1公里

 

所以,尽管地块小环境一般,起价却不低。



以起始总价101968万元和上限总价132468万元算,起始楼面价和封顶楼面价,分别为18000元/㎡和23384元/㎡。

 

此外,地块还需配建面积为2833㎡公租房,代建道路面积5370㎡。

 

算上公租房成本,实际楼面起价和实际封顶价,为19105元/㎡和24773元/㎡

 

今年4月,地块往北约1公里,龙湖曾以楼面价19433元/㎡,竞得1宗铁路萧山站商住地。不过,龙湖地块条件复杂,并不具备参考性。

 

附近在售新盘也没有,距离最近的,应该是旭辉东原国滨府,高层毛坯均价3万出头

 

若地块最终封顶,毛坯保本价接近3万5。从这个角度看,封顶概率不高。若以3万限价倒推,溢价率不会超过10%。

 


 

火车南站姊妹地块,起价不到1万3

 

火车南站这次推出的姊妹地块,两宗地块位置相邻,仅间隔高新五路,居南站新城单元南侧,距杭州南站仅800米左右。

 

南站D-56地块位于新塘街道,东至高新五路、南至官河、西至郎家浜河、北至商聚路。地块出让面积45333㎡,容积率2.2,建筑面积99732㎡。

 

南站D-60地块位于新塘街道,东至长山直河、南至官河、西至高新五路、北至郎家浜河。地块出让面积27782㎡,容积率2.2,建筑面积61120㎡。

 

随着南站城市设计的深化,及南站单元控规修编的开展,今后南站周边土地将以商业性质开发为主。

 

南站D-56、D-60地块可能是南站新城规划调整后,核心区域的最后两宗住宅地块,极具稀缺性。

 

除了本身的稀缺性,还有南站的的先天优势,地块距离最近的5号线双桥站(在建)直线距离约400米

 


地块周围郎家浜河环绕,自然环境还是不错的。教育方面,一公里范围内还有萧山区城东小学、萧山区第三高级中学等。

 

不过,值得一提的是,地块周边的其他生活配套相对欠缺,主要还是要依托城厢街道的商业。

 

D-56地块挂牌起始价126660万元,D-60地块挂牌起始价77622万元,起始楼面价均为12700元/㎡,封顶楼面价均为16510元/㎡。

 

按照出让要求,两宗地块均需配建5%的公租房。

 

公租房建安成本按3000元/㎡计算,两宗地块实际楼面价均为13526元/㎡,封顶楼面价17584元/㎡。

 

若最终封顶,住宅的毛坯保本价为25389元/㎡。

 

去年板块内有两宗土地出让,就是现在的奥克斯·金宸玖和,以及世纪金宸,楼面价分别为18400元/㎡和17829元/㎡。

 

目前,只有金宸玖和开过盘,但因为是排屋产品,所以价格高达48700元/㎡。

 

还有一宗是龙湖南站地块,楼面价19433元/㎡,在今天两宗地块的西北侧,目前项目规划刚刚出炉,规划了9幢住宅和1幢办公楼。

 

接下来的几年,随着火车南站的重新运行,以及周边新盘的供应量上来,相信这个板块将是江南岸的一枚新星。

                                   

 


南部新城中签率持续走低,再推66亩地

 

最后一宗萧山的宅地,位于南部新城。

 

这宗蜀山西单元C-26、D20地块,位于南至规划南三路,北、西至规划河道绿地及规划小白线,东至规划防护绿地。地块出让面积44329㎡,容积率2.7,建筑面积119688㎡。

 

可以看到,地块离正在热卖的印江南只有一路之隔,和浙二蜀山院区也相当的近,就在南侧500米。

 

另外,计划今年开工建设的青少年文体中心公园位于地块西南侧,总投资约27亿元。

 

地铁则要稍远,距离2号线曹家桥站约1.2公里。可以看到地块周边的大型配套,还是相当齐全的。

 

随着板块的不断成熟,原本号称“库存之王”的南部新城,一下子打了翻身仗,中签率一路走低。

 

璞·阅最后一幢高层中签率17%,而它首开的时候中签率是64%。上周推出高层的市心府,中签率更是低至2.97%!

 

按照这种态势,这宗宅地必然是大受追捧,不过还要看地块的最终价格。

 


蜀山宅地,挂牌起始价160382万元,起始楼面价约13400元/㎡,封顶楼面价17420元/㎡。

 

按照地块出让要求,地块需代建一处幼儿园,用地面积为9027㎡。,需配建面积为5985㎡的公租房。

 

公租房和幼儿园的建安成本按3000元/㎡计算,实际楼面价均为15752元/㎡,封顶楼面价20477元/㎡。

 

若最终封顶,住宅的毛坯保本价为29005元/㎡。

 

在封顶的情况下,明显比周边在售的新房要高出一截,相对于前期的地块并不占优势。

 

特别是最近的印江南,高层毛坯单价不过2万6。

 

而地块2.7的容积率,想在低密产品上做一些溢价,也会更难。

 



临安3宗地块,总起价26.4亿



除了萧山,今天临安也有3宗涉宅地出让。

 

总出让面积270亩,总建筑面积40.87万㎡,总起价26.4亿元,均位于天目医药港,即锦南板块。

 

29号宅地出让面积99211㎡,容积率2.2,起始楼面价6800元/㎡。

 

30号商住地出让面积57103㎡,容积率2.59,起始楼面价5500元/㎡。其中,商业体量19144㎡,规划为零售商业,需整体自持,不得分割转让。

 

31号宅地出让面积23642㎡,容积率1.8,起始楼面价8050元/


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