从棚改到旧改,别想太多了--小柯网楼市报道-小柯房产网

兆通郡王府

日期:1970-01-01 阅读次数:21

楼盘动态

从棚改到旧改,别想太多了--小柯网楼市报道

不是所有的政策红利,都要泼向房地产。当房地产遇上「棚改」的这两年,尤其棚改货币化安置以来,楼市一片火热。有一段时间,杭州手握几百万甚至上千的拆迁户,到处买房。而开发商若能拿到拆迁名单,简直是如获至宝。 过去两年,三四线城市最大的筹码就是棚改。虽然现在棚改还在继续,但已经不再疯狂,也不再是关注的重心。有人说:棚改紧,可以看空楼市了。 这个时候「旧改」来了。 上周总理部署了城镇老旧小区改造。根据住建部统计,全国老旧小区16万个,4200万户,建筑面积约40亿方,涉及上亿人。与棚改虽只有一字之差,但无疑都是大工程,与房地产有着千丝万缕的联系。 那么这次旧改还能为房地产带来勃勃生机吗? 答案可能要打上一个大大的问号。 旧改的第一目的很明确:扩大内需,增强经济韧性。而不是抬升房地产。如果说棚改是大拆大建,且在货币化的助燃剂催动之下,为楼市增添了不计其数的购买力。 那么旧改只能算是小修小补。比如为小区加装电梯,配建停车场和养老服务设备,或者外立面翻新。哪怕像上海那样,原拆原建原分配,可以看出与货币化棚改是反向的逻辑:一定程度上,旧改反而抑制买房需求。 接下来要考验的是地方政府能否精细化治理老旧小区。从政策层面来看,旧改是一条好政策,是对城市的最大尊重,值得双手赞成。 那旧改跟房地产没有关系吗? 未必。旧改政策中留出了一个豁口:既要「鼓励金融机构和地方积极探索」,也要「运用市场化方式吸引社会力量参与」。所谓的社会力量会是开发商吗?如果是,会以何种方式介入?

1.


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江南岸/排屋、700-1000万、钱江世纪城


@幽兰

我们一家三口,在湖畔莲花港有一套110方的房子,现在租住在外面,目前看中了瑞城熙园的院墅,总价580万左右,家有男孩子刚满18岁,想用他的名义购买,手头现金有250万,家庭年收入在50-60万之间,但我本人上班在六公园边上,未来单位还会搬到钱江世纪城,爱人上班地点不大影响,比较纠结地方有点偏远,请帮忙分析一下。


楼先生:在未来科技城,熙园这样的低密院墅有它自己的竞争力,开发周期较长,部分住区相当成熟,目前来看,它已经属于未来科技城的核心地段,边上又有地铁,最关键还是总价很诱人,这个楼盘最近还挺火的,关注的人也比较多。但房子要跟需求匹配得上,尤其排屋别墅,如果明显不能用于「第一居所」,再喜欢也还是要割舍一下。


从自住角度出发,其实可以往江对岸看,今后通勤也能方便得多。在江南岸有很多的选择,不一定非得院墅,总价六百万左右的预算,萧山市北就有一堆的选择,比如拥潮府、锦宸以及杭州世纪这些。总价能再往上拔一拔,今年滨江奥体的几个新盘,也可以重点关注,听说限价卡得很死,能摇中,晓风印月优先考虑。


即使是排屋,也应该先关注江南岸,像萧山科技城、南部新城以及湘湖附近,都有选择余地,只不过预算最好能到八九百万,比如市心府、世纪金宸以及桂语朝阳,还有湘湖边上的悦虹湾,也有不少排屋合院,总价相对可控。



2.

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500万左右、萧山市北/之江/城东、西湖世纪


@加零

层楼好,我跟爱人工作一个在钱江新城,一个在滨江。目前自住西溪里,还有一套良渚的和昌府,考虑以后孩子读书,想卖掉良渚的房子,换到工作附近,总价500万左右,推荐我们关注哪里?或者两套都卖掉置换?


楼先生:不用着急,可以先关注五百万左右的房子。如果选来选去还是买不到要想的楼盘,可以再来考虑卖掉西溪里,提高预算拓宽选择范围。比如城东方向,可以到城东新城,相对市中心的位置,森林海尚的小户型可以重点关注,另外到艮北新城,杨柳郡可以作为待定的选择,还可以留意公园1872和天悦江湾下一次的加推,以及纯新盘钱塘博翠。


到之江去也是一个选择目标,今年会有两个新盘上市,分别是祥生的云境和仁恒的西湖世纪,云境的小高层均价3万8,大致已经体现了之江的价格体系了。当然往南也行,萧山市北有大量500万左右的新房,只不过现在销售速度都很快,而且中签率会比较低。


如果萧山市北、之江以及城东都选不好,那再来考虑总价更高的房子,比如滨江核心区的晓风印月,奥体核心的保利澄品,或者到钱江新城,既可以关注南星桥,也可以选择江河汇流区域,还有准备大展手脚的望江新城。



3.

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金地自在城、贷款>全款、资产配置/压舱石


@宁伟

目前西湖区金地自在城89方自住,无贷款,绿城留香园123方有按揭,本月交付后搬家入住。金地自在城的房子就在4号线起点站紫金港路站100米,是现在出售置换,还是等地铁4号线通车后?置换的话,钱江新城二期或世纪城如何考虑?


楼先生:自在城这样的房子,留在手中也没有问题。它的学区很好,尤其今年成绩出来之后,在市场上又火了一把,加上边上有金地广场,地铁也能覆盖得到,再怎么样,不管什么时候,它都不会愁卖。比较可惜的是,没有用上杠杆,蛮吃亏的。如果你愿意折腾,还是可以置换一下的,主要有两点值得考虑,一是置换时就可以用上杠杆,二是大多新房还处于限价状态。


至于置换到哪里,得看你的预算情况,总价五六百万,可以关注城东新城和艮北新城,以及相对应的萧山市北,都是发展比较前景的板块,若是总价能到一千万左右,完全买得到那些「风暴板块」,从资产角度来看,更有竞争力,而且那些楼盘可以作为家庭资产配置里的压舱石。



4.

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1000万左右、凤起钱潮vs御品vs仁恒滨江园


@在路上

凤起钱潮能点评一下吗?市区范围内,差不多这个总价预算的,还可以比较的还有哪些楼盘?


楼先生:这个楼盘本来还挺让人担心的,毕竟安徽置地不像滨江绿城或融创,在杭州开发过很多很好的豪宅项目,但样板房对外开放以来,市场上几乎是一致好评,包括它整体的质感、数不清的石材种类,以及样板房精装的标准和细节,对于新到杭州的这么一家房企,能做到这样,让人眼前一亮,挺大胆的。关于凤起钱潮的产品本身,去看看它那套交付标准的样板房,心里就会有数了。


另外就是区域吧。这一带的发展,可以说才刚刚起步,但未来的前景却已经展现在眼前,比较笃定,江河汇流区域是接下来重点发展的区域,听说是两家很牛的开发企业拿下了,这里也会成为杭州封面。与南星桥相比,没有成熟的豪宅居住氛围,这一点弱一点,但实际上这里跟万象城、市民中心距离上更进一步。


你可以把这个板块与望江新城和南星桥相比,估计三者房价上也可能相差不大。所以相同的预算,你还可以关注仁恒滨江园、御品等这些楼盘。当然如果你要拓宽视野,还可以关注奥体和滨江,比如保利澄品的洋房和晓风印月的大户型。



5.

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全款投资、未来科技城、20年的老房子


@颜铭亮

老师你好。本人在潘水地铁站附近有一套房子,目前单价2万6左右,是2000年的老房子,卖掉后价值350万左右,感觉升值空间不大,想卖掉后投资新房,但新房只能做全额付款,无法按揭。想去摇未来科技城,这样的投资决策正确吗?


楼先生:要换也可以换,毕竟快二十年的房子,已经过了最佳的黄金期,而放眼杭州,到处都是更新的房子,尤其新房市场上,还有限价红利可以追逐,诱惑的确不小。但主要「无法按揭」这一点,从投资角度来讲,有很大的局限性,未来的投资收益会打折很多。


如果手上这套房子有比较多的贷款,早几年贷款还有一定的优惠,那投资置换由于无法按揭,投资标的没有进一步扩大,而且按目前的贷款利率,还是蛮吃亏的,为了置换而置换,就没什么意思了。


除非是这种情况,手上老房子也没有贷款,那置换平移一下,至少资产变得优质了,也算得上有一点盼头。投资的话,换到未来科技城是正确的,比如天空之城、杭州富力中心以及西溪公馆,能摇中都是可行的。




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所在区域:杭州湾新区

开盘时间:2018

入住时间:2019-8-31

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【面积】97㎡-119㎡-128㎡


具体信息请咨询售楼处:18049801299 王经理

详细信息
  • 所在区域:杭州湾新区
  • 规划面积:43125平方米
  • 建筑面积:69000平方米
  • 建筑形式:普通住宅
  • 容  积  率: 1.60
  • 绿  化  率:30.00%
  • 车  位  数:788个
  • 规划户数:788户
  • 产权年限:70
  • 装修情况:毛坯
  • 开盘时间:2018
  • 交付时间:2019-8-31
  • 开  发  商:浙江兆通地产
  • 项目地址:浙江省余姚市黄家埠镇高兰公路西侧
  • 楼盘特色:
主力户型(共11个户型)
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交通配套

项目地址:浙江省余姚市黄家埠镇高兰公路西侧

【交通出行】

【周边配套】

教育设施:横塘小学临山镇兰海小学兰海片中心幼儿园三角站幼儿园黄家埠镇春蕾幼儿园

医院:黄家埠镇卫生院临山镇邵家丘社区卫生站临山镇梅园社区卫生站

购物:光明眼镜(黄家埠店)快乐购超市(黄家埠镇横塘社区卫生服务站北)世纪华联超市(横塘店)家乐超市阿苗老婆鞋店陈如金书店百泰首饰时尚丽人阿灿车行健康宝贝


楼盘介绍

 项目地址: 杭州湾•宁波余姚

  体量:600套

  面积:87㎡(200套)97平200套107、119、128(200套)均三房户型

  单价:7200元起

  首付:23万起

  交通路线:杭甬高速上虞收费口下高速,10分钟即可到达本项目。

  小区配套:自带商业街80%开业

  周边配套:小区紧靠好又多超市、佳加福超市、大润发。黄家埠镇步行街,衣食住行一应俱全

  学校:黄家埠中心小学、黄埠镇中学

  车站:余姚高铁北站(20分钟车程)、绍兴高铁东站(15分钟车程)门口有公交车可直达

  项目卖点:杭州湾跨海高铁2020年通车到上海虹桥37分钟、高速1个半小时到上海、地铁2022年通车直达杭州、宁波。


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