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8宗地!80亿!8000套!杭临土地盛宴日,透露了什么风?--小柯网楼市报道

来源:      编辑日期:1970-01-01 阅读次数:3

摘要:在前5月卖地超千亿后,杭州迎来年内又一场土地盛宴。 今天一次性出让8宗地块,而且,全部是涉宅地块。不过,均位于临安、富阳杭州两大新区。 8宗地块,总计容建筑面积高达82.75万㎡。 不过,整体大概有15%左右的商业、公租房和其他公建,可售住宅部分,大概在70万㎡。 按照套均90㎡计算,今天出让的8宗地块,大概能够新增8000套左右的住宅。 最终,这8宗地块以80亿的总价成交。

10137元/㎡+2%自持


临安惟一一宗封顶地块,贵吗?


今天率先出让的是临安区高新技术单元04-R2-01-01、04-R2-01-02地块。

地块北边是易辰江南大院,南边是同人山庄,实际是位于青山湖。

地块占地面积35663㎡,容积率1.2,建筑面积42795㎡,是一宗低容积率宅地。

最终,经过20轮报价,被越秀以43381.0万元总价竞得,楼面价10136.93元/,溢价率30.0%封顶,并需自持2%。

这块地也是今天临安惟一一宗封顶的地块。

“出让条件”:01地块配套公建不大于10%,02地块幼儿园用地面积6083㎡。

因为紧挨着,这块地最具有可比性的是易辰江南大院项目。

目前,江南大院的洋房备案价是1.5万/㎡左右,排屋备案价是2.7万/㎡左右。

按照越秀地块1.2的容积率,基本上也是排屋+洋房的组合。

综合下来不到1.1万/㎡的实际楼面价,还是利润空间的。



中天锦北捡漏?


不到一个月,锦北再度出让宅地。

临安区锦北单元C-R2-10地块占地面积47192㎡,容积率2.2,建筑面积103822㎡。

最终,经过16轮报价,被中天以95750.0万元总价竞得,楼面价9222.52元/㎡,溢价率8.5%。

一个月前,临安本土一哥地上集团以封顶价10136元/㎡拿下锦北宅地。

地上集团地块就在今天出让的锦北单元C-R2-10地块西侧,两者紧邻。

相比于地上集团地块,中天地块大概便宜了900元/㎡。

不过,地上集团地块的容积率是2.0,中天地块的容积率是2.2,地上集团地块的规划条件略好于中天地块。

目前,跟这两块地相邻的中天万科·启宸在售,最近一次的高层备案价是21757元/㎡(带装修)。



缘何这么低?


溢价1.8%,楼面价仅6128元/㎡


临安锦南今天出让姊妹商住地块。

其中,天目医药港[锦南新城区块]ZX11-F-25C地块仅3轮报价,即被宝龙以57188.0万元总价竞得,楼面价6128.16元/,溢价率1.8%。

这块地占地面积37328㎡,容积率2.5,建筑面积93320

地价缘何这么低?

可能跟地块规划条件有关。

“规划条件”:住宅不多于77455㎡,邻里中心集中商业不少于15000㎡(商业比例不低于17%,自持不低于50%)

地块要求商业比例不低于17%,而且,其中的50%的面积必须自持。

综合来看,住宅部分的实际楼面价大概在7500元/㎡。

天目医药港ZX11-F-25C地块实景图(图源:透明售房网)

去年8月10日,旭辉底价竟得天目医药港单元ZX11-F-11地块,楼面价9400元/㎡,就在这块地的隔壁。

宝龙地块楼面价只有7500左右,下跌了2000?

答案还在容积率上,宝龙地块的容积率高达2.5,旭辉地块的容积率只有2.0。

2.5的容积率,再加上限高80米,基本上只能纯高层设计。

2.0的容积率,至少可以做一部分洋房或排屋。

计算洋房、排屋相比于高层的溢价,地价其实相近。



楼面价7047元/㎡


“临安王”地上集团锦南补仓


临安区天目医药港[锦南新城区块]ZX11-G-07A地块与宝龙地块相邻,就在宝龙地块的南边。

地块经过32轮报价,被临安本土龙头房企地上集团以113350.0万元总价竞得,楼面价7046.85元/,溢价率17.0%。

这块地占地面积64341㎡,容积率2.5,建筑面积160852㎡。

跟宝龙地块的规划条件也非常相似——

“规划条件”:住宅不多于133500㎡,文化主题商业街不少于25000㎡(商业比例不低于17%,自持不低于50%)。

地块紧邻,规划条件相似,为何地上集团地块地价贵了900元/㎡。

相比于宝龙地块,地上集团地块至少有两大优势——

1)规模优势。

地上集团地块计容建筑面积超过16万,接近宝龙地块的2倍。

2)景观优势。

地上集团地块东边临山,而且地块是长条形,基本上能够做到幢幢山景。

值得一提的是,宝龙地块要求配置1.5万方的商业,地上集团地块要求配置2.5万方的文化主题商业。

加在一起,商业面积有4万方。

这将有效改善锦南的商业配套。

此外,已更名为地铁16号线的杭临轻轨,终点站就在锦南新城站。

地铁16号线预计今年年底就将通车,对于今天出让的这两宗地块来说,这是一个更大的利好和优势。




楼面价11389元/㎡,祥生银湖补仓!


富阳今天也出让4宗宅地,而且都是相邻的姊妹地块。

率先出让的是富阳银湖36号-B地块,这块地占地面积30163㎡,容积率2.3,可建建筑面积69374㎡,地块规模偏小。

最终,地块经过60轮报价,被祥生以79010.0万元总价竞得,楼面价11388.99元/,溢价率21.2%。

这块地有以下配建要求——

“配建”:公租房不小于7%(4856.243㎡),配套公建4%-10%(2775㎡-6937.49㎡)。

考虑到7%的公租房配建,以及4%-10%的配套公建,地块住宅部分实际楼面价应该在1.3万/㎡。

这块地名为银湖,实际上更靠近富阳市中心。

地块附近新盘项目较多,有金茂万科·新都会,中铁诺德·林溪府、中天大家宋都·新界2020。

其中,金茂万科·新都会在今年4月和5月份均已开盘,共推出223套房,一次中签率59%,一次中签率44%,均价21000元/㎡。

 

如果按照1.3万的楼面价计算,2.1万的精装售价,应该是没有利润的。

不过,今天出让的地块有一个不错的优势,地块有一条长长的小河,有河景优势,能够为项目带来一定的溢价。




5个小时,115轮


碧桂园19.2亿竞得银湖36号-C地块


相邻地块被碧桂园以192130.0万元竞得,楼面价12630.24元/,溢价率14.8%。

尽管溢价率不高,但这块地拍了整整5个多小时,经过了长达115轮的拉锯战。

这块地也有配建要求——

“配建”配套公建6%-10%(9127.152㎡-15211.92㎡),社区文化生活中心不小于1000㎡,体育活动中心不小于1200㎡。

不过,这块地没有公租房配建要求。

另外,跟祥生地块相比,这块地有规模优势。

所以,尽管名义楼面价贵了1000多,但实际楼面价应该是接近的。


10536元/㎡


杭州老牌房企杭房首入富阳东洲


富阳东洲今天也出让两宗姊妹地块。

其中,东洲1号-2-A地块经过30轮报价,被杭房&杭州轩祥以117790.0万元总价竞得,楼面价10536.44元/,溢价率5.4%。

地块出让面积93161㎡,容积率1.2,建筑面积111793 ,是一宗低密地块。

项目的配建要求如下——

“配建”:5%≤配套公建≤10%,以及5200㎡的幼儿园。

地块北侧是山地,按照1.2的容积率,基本上是一个山地洋房+排屋的布局。

地块南边就是在售的宋都·如意春江,目前洋房毛坯备案价在17200元/㎡,排屋毛坯备案价24500元/㎡。

按此计算,不到1.1万楼面价,还是有利润空间的。




又见碧桂园!


继银湖地块之后,碧桂园再度出手,竞得富阳东洲1号-2-B地块,总价101400万元,楼面价10856.07元/,溢价率8.57%。

这块地占地面积92480㎡,容积率1.01,建筑面积93404㎡。

容积率比杭房&杭州轩祥地块更低。

配建条件非常相似——

“配建”:5%≤配套公建≤10%,以及各类用房3600㎡。

这块地的地形条件略优,且容积率更低,所以楼面价略高。


整体来看,今天出让的临安、富阳8宗涉宅地块,地价基本都比较安全,开发商出价也都比较理性。


(责任编辑:)

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