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从棚改到旧改,别想太多了--小柯网楼市报道

来源:      编辑日期:1970-01-01 阅读次数:22

摘要:不是所有的政策红利,都要泼向房地产。当房地产遇上「棚改」的这两年,尤其棚改货币化安置以来,楼市一片火热。有一段时间,杭州手握几百万甚至上千的拆迁户,到处买房。而开发商若能拿到拆迁名单,简直是如获至宝。 过去两年,三四线城市最大的筹码就是棚改。虽然现在棚改还在继续,但已经不再疯狂,也不再是关注的重心。有人说:棚改紧,可以看空楼市了。 这个时候「旧改」来了。 上周总理部署了城镇老旧小区改造。根据住建部统计,全国老旧小区16万个,4200万户,建筑面积约40亿方,涉及上亿人。与棚改虽只有一字之差,但无疑都是大工程,与房地产有着千丝万缕的联系。 那么这次旧改还能为房地产带来勃勃生机吗? 答案可能要打上一个大大的问号。 旧改的第一目的很明确:扩大内需,增强经济韧性。而不是抬升房地产。如果说棚改是大拆大建,且在货币化的助燃剂催动之下,为楼市增添了不计其数的购买力。 那么旧改只能算是小修小补。比如为小区加装电梯,配建停车场和养老服务设备,或者外立面翻新。哪怕像上海那样,原拆原建原分配,可以看出与货币化棚改是反向的逻辑:一定程度上,旧改反而抑制买房需求。 接下来要考验的是地方政府能否精细化治理老旧小区。从政策层面来看,旧改是一条好政策,是对城市的最大尊重,值得双手赞成。 那旧改跟房地产没有关系吗? 未必。旧改政策中留出了一个豁口:既要「鼓励金融机构和地方积极探索」,也要「运用市场化方式吸引社会力量参与」。所谓的社会力量会是开发商吗?如果是,会以何种方式介入?

1.


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关键词

江南岸/排屋、700-1000万、钱江世纪城


@幽兰

我们一家三口,在湖畔莲花港有一套110方的房子,现在租住在外面,目前看中了瑞城熙园的院墅,总价580万左右,家有男孩子刚满18岁,想用他的名义购买,手头现金有250万,家庭年收入在50-60万之间,但我本人上班在六公园边上,未来单位还会搬到钱江世纪城,爱人上班地点不大影响,比较纠结地方有点偏远,请帮忙分析一下。


楼先生:在未来科技城,熙园这样的低密院墅有它自己的竞争力,开发周期较长,部分住区相当成熟,目前来看,它已经属于未来科技城的核心地段,边上又有地铁,最关键还是总价很诱人,这个楼盘最近还挺火的,关注的人也比较多。但房子要跟需求匹配得上,尤其排屋别墅,如果明显不能用于「第一居所」,再喜欢也还是要割舍一下。


从自住角度出发,其实可以往江对岸看,今后通勤也能方便得多。在江南岸有很多的选择,不一定非得院墅,总价六百万左右的预算,萧山市北就有一堆的选择,比如拥潮府、锦宸以及杭州世纪这些。总价能再往上拔一拔,今年滨江奥体的几个新盘,也可以重点关注,听说限价卡得很死,能摇中,晓风印月优先考虑。


即使是排屋,也应该先关注江南岸,像萧山科技城、南部新城以及湘湖附近,都有选择余地,只不过预算最好能到八九百万,比如市心府、世纪金宸以及桂语朝阳,还有湘湖边上的悦虹湾,也有不少排屋合院,总价相对可控。



2.

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关键词

500万左右、萧山市北/之江/城东、西湖世纪


@加零

层楼好,我跟爱人工作一个在钱江新城,一个在滨江。目前自住西溪里,还有一套良渚的和昌府,考虑以后孩子读书,想卖掉良渚的房子,换到工作附近,总价500万左右,推荐我们关注哪里?或者两套都卖掉置换?


楼先生:不用着急,可以先关注五百万左右的房子。如果选来选去还是买不到要想的楼盘,可以再来考虑卖掉西溪里,提高预算拓宽选择范围。比如城东方向,可以到城东新城,相对市中心的位置,森林海尚的小户型可以重点关注,另外到艮北新城,杨柳郡可以作为待定的选择,还可以留意公园1872和天悦江湾下一次的加推,以及纯新盘钱塘博翠。


到之江去也是一个选择目标,今年会有两个新盘上市,分别是祥生的云境和仁恒的西湖世纪,云境的小高层均价3万8,大致已经体现了之江的价格体系了。当然往南也行,萧山市北有大量500万左右的新房,只不过现在销售速度都很快,而且中签率会比较低。


如果萧山市北、之江以及城东都选不好,那再来考虑总价更高的房子,比如滨江核心区的晓风印月,奥体核心的保利澄品,或者到钱江新城,既可以关注南星桥,也可以选择江河汇流区域,还有准备大展手脚的望江新城。



3.

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关键词

金地自在城、贷款>全款、资产配置/压舱石


@宁伟

目前西湖区金地自在城89方自住,无贷款,绿城留香园123方有按揭,本月交付后搬家入住。金地自在城的房子就在4号线起点站紫金港路站100米,是现在出售置换,还是等地铁4号线通车后?置换的话,钱江新城二期或世纪城如何考虑?


楼先生:自在城这样的房子,留在手中也没有问题。它的学区很好,尤其今年成绩出来之后,在市场上又火了一把,加上边上有金地广场,地铁也能覆盖得到,再怎么样,不管什么时候,它都不会愁卖。比较可惜的是,没有用上杠杆,蛮吃亏的。如果你愿意折腾,还是可以置换一下的,主要有两点值得考虑,一是置换时就可以用上杠杆,二是大多新房还处于限价状态。


至于置换到哪里,得看你的预算情况,总价五六百万,可以关注城东新城和艮北新城,以及相对应的萧山市北,都是发展比较前景的板块,若是总价能到一千万左右,完全买得到那些「风暴板块」,从资产角度来看,更有竞争力,而且那些楼盘可以作为家庭资产配置里的压舱石。



4.

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关键词

1000万左右、凤起钱潮vs御品vs仁恒滨江园


@在路上

凤起钱潮能点评一下吗?市区范围内,差不多这个总价预算的,还可以比较的还有哪些楼盘?


楼先生:这个楼盘本来还挺让人担心的,毕竟安徽置地不像滨江绿城或融创,在杭州开发过很多很好的豪宅项目,但样板房对外开放以来,市场上几乎是一致好评,包括它整体的质感、数不清的石材种类,以及样板房精装的标准和细节,对于新到杭州的这么一家房企,能做到这样,让人眼前一亮,挺大胆的。关于凤起钱潮的产品本身,去看看它那套交付标准的样板房,心里就会有数了。


另外就是区域吧。这一带的发展,可以说才刚刚起步,但未来的前景却已经展现在眼前,比较笃定,江河汇流区域是接下来重点发展的区域,听说是两家很牛的开发企业拿下了,这里也会成为杭州封面。与南星桥相比,没有成熟的豪宅居住氛围,这一点弱一点,但实际上这里跟万象城、市民中心距离上更进一步。


你可以把这个板块与望江新城和南星桥相比,估计三者房价上也可能相差不大。所以相同的预算,你还可以关注仁恒滨江园、御品等这些楼盘。当然如果你要拓宽视野,还可以关注奥体和滨江,比如保利澄品的洋房和晓风印月的大户型。



5.

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关键词

全款投资、未来科技城、20年的老房子


@颜铭亮

老师你好。本人在潘水地铁站附近有一套房子,目前单价2万6左右,是2000年的老房子,卖掉后价值350万左右,感觉升值空间不大,想卖掉后投资新房,但新房只能做全额付款,无法按揭。想去摇未来科技城,这样的投资决策正确吗?


楼先生:要换也可以换,毕竟快二十年的房子,已经过了最佳的黄金期,而放眼杭州,到处都是更新的房子,尤其新房市场上,还有限价红利可以追逐,诱惑的确不小。但主要「无法按揭」这一点,从投资角度来讲,有很大的局限性,未来的投资收益会打折很多。


如果手上这套房子有比较多的贷款,早几年贷款还有一定的优惠,那投资置换由于无法按揭,投资标的没有进一步扩大,而且按目前的贷款利率,还是蛮吃亏的,为了置换而置换,就没什么意思了。


除非是这种情况,手上老房子也没有贷款,那置换平移一下,至少资产变得优质了,也算得上有一点盼头。投资的话,换到未来科技城是正确的,比如天空之城、杭州富力中心以及西溪公馆,能摇中都是可行的。




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