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“万人摇”背后:梧桐郡精装改毛坯,准业主维权能成功吗?--小柯网楼市报道

来源:      编辑日期:1970-01-01 阅读次数:1

摘要: 梧桐郡是本周杭州最火爆的盘,也是争议最多的盘。作为已开发了十多年的绿城超级大盘翡翠城的一部分,梧桐郡一路飘红,沉寂半年多后,又推出了四期284套房源,毛坯限价仅22596元/㎡。 而此前三期的精装均价,已达2万6,无形中相当于“越卖越便宜”。 这是杭州限价以来,从未出现过的奇景。加上总价门槛低,与周边二手房倒挂超过1万,立刻引发了一场“全民摇号”。 昨天下午,有粉丝反馈,报名正式审核通过,近7000号。考虑到今天还有一天登记,再加上审核的滞后性,杭州第12个“万人摇”估计只是时间问题了。 但也因为“精装改毛坯”,它陷入舆论旋涡,引发了部分前期业主的强烈不满。 因为梧桐郡前三期组团,均为精装销售(装标3600元/㎡)。业主们还说,开发商平时的宣传中,梧桐郡也一直以“精装住区”自居。 部分业主认为:作为同一项目,前后销售方式不一致,存在隐瞒事实虚假宣传,并且后期毛坯交付涉及装修,严重影响前期业主正常生活。 要求前三期跟四期一样毛坯交付,并退回房款中的装修款,或公布具体装修预算明细足。 前天,绿城作出正面回应:梧桐郡一到四期,为独立的四个组团,每个组团的销售价格和交付标准,均经过政府部门批复,不存在违规行为。 但部分业主并不买账,继续声泪俱下地控诉: “原来定位精装住区,现在装修毛坯混搭,将心比心,你会不会维权?”、“跟房价没关系,只想开发商兑现之前的承诺”…… 而围观的吃瓜群众,却可谓是众说纷纭。 “精装施工也一样有噪声粉尘啊!”、“要是毛坯卖3万8,估计老业主会一片欢腾吧?”、“看完老业主的评论,去摇梧桐郡很有罪恶感……” 更多旁观者的意见就归结为一句:“如果开发商原价退房,会有多少退?” 结果有些准业主更委屈了:“如果开发商遇到业主投诉,就以退房相要挟,这还是公平市场吗?” 公说公有理,婆说婆有理,到底谁更站得住脚? 今天,我们联合浙江泽大律师事务所,从律师专业角度出发,结合多年从业经历及相关法律法规,为广大购房者答疑解惑。


1


前期准业主可不可以维权?


可以,那是你们的权利。


比如说,即便不在规划红线内,要建一个我们原本并不知情的垃圾中转站,都可以反对。


对于概念中的“同一个小区内、不同组团的房子”的建设情况,对于可能对我造成的不利影响,准业主们当然有表达反对的权利。


问题在于,准业主们的这种维权,可能会有什么结果呢?



Q1.1从法律层面来看,维权能不能站住脚?


不能。


最为基础的前提,准业主是基于什么身份来主张权利?


准业主和房产公司是买卖合同关系,二者的法律关系由“销售合同”这一契约来约束。以笔者的经验,这份销售合同中,绝对没有关于其他组团的约定。也就是说,准业主们对别的组团没有直接的权利,房产公司也不会对此有直接的义务。所以不能。

那么,相邻权呢?“相邻”意味着只要他人不动产的使用对自己不动产的使用产生影响,比如,一楼人家产生噪音,五楼的住户受不了,他们仍能界定“相邻”,可基于相邻关系行使相邻权。现在新推组团似乎跟绝大部分的维权者们相去甚远,不知道是否有第一排的业主可以证明它们的毛坯交付对自己造成了严重影响?所以基本上也没可能。


Q1.2法律不行,那么道德呢?信誉呢?


看对方的商业信誉有多高。


这些都不是硬性的约束。开发商愿意和谈,多数是基于自身品牌形象维护的需要。




2


是不是虚假宣传?


不是。看《广告法》对“虚假广告”的定义。


《广告法》第二十八条“广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的,构成虚假广告


广告有下列情形之一的,为虚假广告:


(一)商品或者服务不存在的;


(二)商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息,或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息,以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符,对购买行为有实质性影响的;


(三)使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的;


(四)虚构使用商品或者接受服务的效果的;


(五)以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。”



这里,都界定在所购买的商品或者服务本身。请问,准业主们可以套用上述哪一条呢?

 

按目前的信息来看,很多人提到之前房产公司有宣传是“精装住区”,那么对于这样的说法,房产公司要承担什么样的责任呢?


之前在精装修维权的文中也提到过,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。


该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”


两个法律概念“要约”和“要约邀请”有很大的区别,通俗地讲,要约是当事人自己主动愿意订立合同的意思表示,以订立合同为直接的目的;要约邀请是当事人希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示。


常见的重要影响因素,譬如游泳池、健身房、会所等设施的改动即属于上述范围,这样的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,开发商若违反的,应当承担违约责任,但是需要注意在开发规划范围外的(也即项目的用地红线范围),一般得不到支持。


要注意,房产公司的宣传“精装住区”,是否有过硬的证据资料,他们的物料中是否均注明“以上……不作为承诺,具体以政府最终审批和商品房销售合同约定为准。”这样的字样?

是不是欺诈?


不是。


法律上的所谓“欺诈”是一种故意使他人对某事实产生误解的行为,是指在设立、变更、终止民事权利和民事义务的过程中,故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方做出错误的表示的行为。


请看关键词:“故意”、“事实”。


再加上,如开发商的声明中所说,每个组团在开售前,各类证件齐全,经过审批,进行买前公示等等。


好了,能懂了吗?

(责任编辑:)

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